湘西自治州住房公积金管理中心 关于《优化住房公积金政策的通知》的解读

一、优化贷款首付比例，支持购买保障性住房

购买保障性住房，可提取个人账户住房公积金支付首付款等购房款，同时还可以申请使用住房公积金贷款，贷款首付比例不低于15%。对于贷款购买住房的缴存人，住房公积金个人住房贷款最低首付款比例参照商业银行住房贷款首套房和二套房的要求，统一为不低于15%。

解读：

1.2024年7月19日，住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行联合印发《关于住房公积金支持缴存人购买和租赁保障性住房的通知》（建金〔2024〕58号）要求：“进一步支持缴存人购买保障性住房，满足缴存职工住房需求，充分发挥住房公积金制度的住房保障作用。”

2.2024年9月24日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布《关于优化个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》规定：“对于贷款购买住房的居民家庭，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%”。根据本通知要求，结合湘西州实际，为了更好的支持购房人减轻购房压力和搞好住房公积金与商业银行“组合贷款”等惠民工作，对我州住房公积金缴存人在购房地申请贷款符合条件的，不论是首套还是第二套，最低首付比例统一为不低于15%执行。

3.中心此次出台优化政策，是积极响应并落实今年9月26日中共中央政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”“对商品房要严控增量、优化存量、提高质量”“加大白名单贷款投放力度”“有效改善房企资金来源”“缓解房企信用风险”等要求。其出发点一是减轻缴存人购房压力，满足缴存人对刚性住房的需求；二是促进我州存量住房销售，推动全州房地产市场止跌回稳。

4.根据住建部财政部中国人民银行《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》（建金〔2010〕179号）文件对于住房套数的规定，凡是在购房地所在的各县、市、区不动产部门登记有二套住房以上信息的，不在此政策规定范围内。

二、实行“可提可贷”，提高缴存人购房支付能力

在湘西州行政区划内购买住房，实行“可提可贷”政策，即：缴存人购房办理提取住房公积金后，符合贷款条件的，可同时申请住房公积金贷款（提取与贷款金额合计不超过所购住房总价，提取后账户余额不低于10000元），并可办理贷款对冲业务。

解读：

1.2019年5月27日，中心印发《湘西自治州住房公积金管理中心提取管理细则》，第十五条“可提可贷政策”规定了“90平方米以下”可提可贷，这次全面放开，更好的支持缴存人购房及减轻购房资金压力。

2.“提取后账户余额不低于10000元”的原因是，缴存人因购（建）房申请住房公积金贷款后，因缴存单位未能及时按月汇缴或其个人还款的银行账户内资金不足等原因，造成借款人当月还款不能及时对冲而形成逾期的不良记录。2025年元月，住房公积金贷款还款记录将接入中国人民银行的征信系统，届时任何不良的逾期等行为，都将记入个人的征信系统内。

3.新政策取消了过去“只取不贷或只贷不取”的单一条件规定，缴存人购房既可以提取住房公积金支付购房款，同时符合贷款条件仍可申请住房公积金贷款。这样就能让缴存人充分发挥其自主决定权，即取住房公积金交首付款，还是贷款多一些少取住房公积金等各种资金使用方式，有效减轻了缴存人的资金使用成本。

三、优化认定标准，支持刚性和改善性住房需求

在湘西州行政区划内购房，以县市区为单位计算住房套数。借款人（含配偶及未成年子女）在购（建）房地名下无住房，或仅有一套住房的，不论是否已使用过住房公积金贷款（已使用过且已结清的），均可申请住房公积金贷款。农村宅基地住房不纳入住房公积金购（建）房贷款认定范畴。

解读：

1.2024年4月30日中心印发《住房公积金贷款“认房认贷”实施细则》，把借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）在购（建）房地住房套数和住房公积金贷款次数（全国范围内），同时作为借款人贷款资格的依据。此次新政策出台明确缴存人名下的住房套数按照购房地计算，不再计算住房公积金贷款次数，即实行“认房不认贷”准入标准。

2.阶段性取消住房公积金缴存人贷款次数的计算，主要是考虑缴存人州内就业的调动，特别是对于首次购房者和改善性购房者更好地利用公积金贷款的优惠政策。通过阶段性放宽住房公积金贷款次数的使用条件，达到我州房地产市场尽快“止跌回稳”的要求，从而促进房地产市场的活跃度。

3.《中华人民共和国土地法》明确了宅基地住房土地的取得和使用受到严格的法律限制，不能随意转让和用于非农业建设。农村宅基地住房与城市商品房存在显著差异，不动产部门未将其纳入住房套数的计算。

4.对于已经使用过住房公积金贷款且已还清的购房者来说，

再次购房时不受贷款次数的限制，这意味着再次利用公积金贷款，可以降低住房公积金缴存人购房成本。

四、支持父母、子女之间购房互助提取，提高住房公积金使用效率

住房公积金缴存人在湘西州行政区划内购买住房，同一户口簿内的父母、子女之间可以互助提取住房公积金。提取总额不超过购房总价。

解读：

1.中心制定这条政策，主要是按照《住房公积金管理条例》《湘西自治州住房公积金管理中心提取管理细则》规定，住房公积金用于家庭住房建设。

2.强调“同一户口簿内”的原因，是因为只有户口簿内明确载明购房人直系亲属的关系，易于工作人员辨识确认申请提取人提取资格和资料的真实性；其次防止不在同一户口内的直系亲属关系没有有效确认时，部分人利用虚假证明等材料来办理虚假提取，从而造成“骗提”事件发生。开展直系亲属公积金提取的互助，有效提高购房人的支付能力，减轻新就业人员的资金压力等。

五、支持人才安居、“二孩”及以上家庭购房，提高住房公积金最高贷款额度

1.五年内新就业全日制专科及以上学历的大学生，购买住房申请贷款，审批额度可在计算额度基础上上浮10%，最高贷款额度不超过55万元。

2.“二孩”及以上家庭购买住房申请贷款，审批额度可在计算额度基础上上浮30%；最高贷款额度不超过65万元。

3.引进的高层次人才（组织部门实施的各类人才引进对象）购买住房申请贷款，审批金额可在计算额度基础上上浮30%，最高贷款额度不超过65万元；具有正高职称或博士学历的，审批金额可在计算额度基础上上浮50%，最高贷款额度不超过75万元。

解读:

为落实《湘西自治州高层次人才引进管理办法》精神，深入实施新时代人才强州战略，不断强化人才对湘西州经济社会发展的支撑作用，进一步加强和改进湘西州高层次人才引进工作，特制定这条政策。

六、完善贷款计算方式，增加贷款可贷额度

将原计算公式“可贷额度=月缴存额×12×最长可贷年限×家庭系数＋家庭住房公积金余额”，调整为：可贷额度=月缴存额×12×最长可贷年限×家庭系数。同时将借款人单方缴存家庭系数由1.0调整至1.1；夫妻双方缴存家庭系数由1.1调整至1.3。

解读：

1.取消“家庭住房公积金余额”及提高贷款计算公式中“家庭系数”，能更好的计算出贷款申请人的贷款额度及偿还能力。既有效提高贷款申请人的需求，减轻缴存人购房压力，又客观的防止因个人还款能力不足而造成贷款逾期等现象。

2.借款人单方或双方缴存住房公积金的贷款计算公式中的“家庭系数”，根据住房公积金的个贷比、全州房价平均价等指标进行动态调整，原则上一年调整一次并实时发布。

本政策由湘西自治州住房公积金管理中心负责解释，此前政策与本政策不一致的，以本政策为准。本政策自2024年12月20日起执行，有效期至2025年12月31日。

湘西自治州住房公积金管理中心

                      2024年12月12日